Sprzedaż nieruchomości gruntowej w trybie bezprzetargowym na rzecz jej użytkownika wieczystego jest kontynuacją wcześniejszej dostawy, za którą płatność została tylko odroczona w czasie – orzekł NSA.
Chodziło o małżonków, którzy byli użytkownikami wieczystymi gruntu należącego do gminy. W 2010 r. grunt ten został im oddany w użytkowanie na 85 lat. Małżonkowie płacili z tego tytułu opłaty roczne, które były objęte podstawową stawką VAT. Chcieli jednak przejąć grunt na własność, więc wystąpili do prezydenta miasta o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Taką możliwość daje ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.). Wynika z niej, że grunt oddany w użytkowanie wieczyste może zostać sprzedany wyłącznie użytkownikowi wieczystemu w drodze bezprzetargowej (art. 32 ust. 1 i art. 37 ust. 2 pkt 5). Czynność ta rodzi po stronie nabywcy obowiązek zapłaty ceny nieruchomości, na poczet której zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości określoną według stanu na dzień sprzedaży (art. 69). Cena jest więc różnicą wartości rynkowej prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego.
Spór toczył się o to, czy przekształcenie jednego prawa w drugie będzie opodatkowane VAT.
Gmina uważała, że podatku nie będzie. Argumentowała, że sprzedaż nieruchomości gruntowej użytkownikowi wieczystemu na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest dostawą towarów. Tłumaczyła, że dostawą było już samo ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, bo już wtedy użytkownik uzyskał władztwo nad rzeczą.
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu uznał jednak, że gmina musi odprowadzić do urzędu skarbowego podatek. Zgodził się z nią, że dostawą towarów było już oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT), a sprzedaż nieruchomości jest jedynie przekształceniem tego prawa (zmianą tytułu prawnego do nieruchomości). Wyjaśnił jednak, że po sprzedaży nieruchomości gmina będzie musiała odprowadzić VAT, bo przekształcenie prawa jest kontynuacją tamtej dostawy, za którą płatność została odroczona w czasie.
Z fiskusem zgodziły się sądy administracyjne. WSA we Wrocławiu wyjaśnił, że obowiązek podatkowy z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste nie kończy się z chwilą dokonania tak rozumianej dostawy towarów. Zwrócił uwagę na to, że użytkownik wieczysty nie uiszcza przy nabyciu tego prawa pełnej wartości nieruchomości, lecz określony procent, a następnie przez cały czas trwania tego prawa odprowadza opłaty roczne, które są zbliżone do czynszu dzierżawnego. Płatność jest więc rozłożona w czasie i obowiązek podatkowy też.
Natomiast nabycie prawa własności do takiego gruntu powoduje, że przyszłe opłaty roczne, do których poniesienia zobowiązany był użytkownik, zostają zastąpione jedną kwotą. Ta cena jest sfinalizowaniem płatności za dostawę towarów dokonaną w ramach ustanowienia prawa użytkowania wieczystego i gmina musi od niej rozliczyć VAT – stwierdził WSA. Tego samego zdania był Naczelny Sąd Administracyjny.
ORZECZNICTWO: Wyrok NSA z 7 grudnia 2017 r., sygn. akt I FSK 1199/15.