Możliwość wyboru to skutek wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE z 16 listopada 2017 r. (sygn. akt C-308/16) – przekonują eksperci. TSUE orzekł, że polski przepis uniemożliwiający zastosowanie zwolnienia z VAT do nieruchomości, które przed ich sprzedażą były wykorzystywane jedynie dla potrzeb własnej działalności podatnika, jest niezgodny z unijną dyrektywą o VAT (pisaliśmy o tym w DGP nr 224/2017).

W związku z tym mamy obecnie dwie regulacje: krajową, z której wynika, że sprzedaż takich nieruchomości jest opodatkowana VAT, i unijną, która pozwala skorzystać ze zwolnienia z tej daniny. Zwolnienie z VAT oznacza jednak obowiązek uregulowania podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). – Eksperci są zgodni, że dopóki przepis krajowy nie zostanie znowelizowany, podatnicy sami mogą wybrać, czy dostawa takich nieruchomości będzie opodatkowana VAT, czy PCC.

Opcja tylko dla podatnika

Chodzi o nowo wybudowane lub przebudowane biurowce, hale, fabryki itp., które po zakończeniu prac budowlanych choć przez chwilę były używane na potrzeby firmy i od tego czasu zdążyły upłynąć przynajmniej dwa lata.

– Strony transakcji mogą teraz opodatkować ich zbycie wedle własnego uznania, a jeśli sprzedaż miała miejsce wcześniej, tj. przed wyrokiem TSUE, i w związku z tym była objęta VAT, mogą zmienić swoje podatkowe rozliczenia – tłumaczy Roman Namysłowski, partner i doradca podatkowy w CRIDO Taxand.

Agnieszka Bieńkowska, partner i doradca podatkowy w GEKKO TAXENS, zapewnia, że podatnicy nie powinni obawiać się korekty rozliczeń ze strony fiskusa. Zdarzają się co prawda przypadki, w których urzędy skarbowe po ogłoszeniu wyroku TSUE odmawiają nabywcy takiej nieruchomości prawa do zwrotu VAT, powołując się na to, że w świetle dyrektywy transakcja powinna być zwolniona z tego podatku. Ekspertka uspokaja jednak, że takie odmowy nie mają podstaw prawnych. Tłumaczy, że państwo, które nieprawidłowo wdrożyło unijną dyrektywę, bierze na siebie wszystkie tego konsekwencje i nie ma podstaw, aby obarczać nimi podatników.

VAT czy PCC

Eksperci są zgodni co do tego, że nie ma prostej odpowiedzi na pytanie, czy lepsze jest 23 proc. VAT, czy 2 proc. PCC. Oba podatki pokrywa kupujący, z tą różnicą, że VAT można odliczyć, a w przypadku PCC nie ma takiej możliwości. W przypadku transakcji pomiędzy czynnymi podatnikami VAT korzystniejsze będzie więc opodatkowanie transakcji tym podatkiem. – Oczywiście, o ile nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana do działalności dającej pełne prawo do odliczenia – podkreśla Roman Namysłowski.

– Zwolnienie z VAT opłaca się natomiast wybrać w przypadku, gdy nabywca – ze względu na swój status (np. osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, podatnik VAT zwolniony) lub na rodzaj działalności, w związku z którą zakup jest dokonywany (banki, ubezpieczyciele, służba zdrowia, itd.) nie będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego lub będzie uprawniony do odliczenia jedynie niewielkiej jego części – wyjaśnia Agnieszka Bieńkowska. W takim przypadku bowiem zapłata 2 proc. PCC będzie kosztowała kupującego mniej niż zapłata 23 proc. nieodliczalnego VAT.

Korekta nieunikniona

– Analizę „co wybrać” należy jednak przeprowadzić, mając na uwadze także konsekwencje po stronie sprzedającego – zwraca uwagę Agnieszka Bieńkowska. Wyjaśnia, że wybór zwolnienia z VAT może pociągać za sobą obowiązek korekty podatku odliczonego przy wybudowaniu, nabyciu czy przebudowie nieruchomości. Wszystko zależy od tego, w jaki sposób i kiedy sprzedający wszedł w jej posiadanie, czy odliczał związany z tym VAT, itd. – Jeśli wybudował lub przebudował ją bez VAT, to zwolnienie będzie dla niego obojętne, bo niczego nie będzie musiał korygować. Ta sama zasada znajdzie zastosowanie po upływie 10-letniego okresu na korektę VAT – tłumaczy ekspertka.

Jeśli jednak sprzedawca odliczał VAT (np. od wydatków na budowę czy ulepszenie) i zdecyduje się sprzedać nieruchomość np. w trzecim roku używania, to musi liczyć się z tym, że będzie musiał oddać fiskusowi aż 70 proc. odliczonego wcześniej podatku.

– Z logicznego punktu widzenia konieczność skorygowania wcześniejszego odliczenia powinna zniechęcać do opodatkowania sprzedaży PCC, bo sprzedający albo poniesie ten koszt sam, albo przerzuci go na kupującego w cenie nieruchomości – podsumowuje Roman Namysłowski.