Zdaniem doradców będzie to jeden ze sposobów na obniżenie wartości budynku poniżej 10 mln zł i dzięki temu uniknięcie nowej daniny.

Wprowadzenie tzw. podatku minimalnego od biurowców i galerii handlowych przewiduje projekt nowelizacji ustaw o PIT, CIT i ryczałcie ewidencjonowanym, który jest już w Sejmie (druk nr 1878). Nową daninę mają płacić właściciele budynków biurowych oraz handlowo-usługowych, takich jak centra handlowe, domy towarowe, samodzielne sklepy.

Chodzi jednak wyłącznie o budynki o wartości początkowej przekraczającej 10 mln zł.

Każdy środek trwały z osobna

Piotr Liss, doradca podatkowy i partner w RSM Poland, podkreśla, że zgodnie z projektem daninę trzeba będzie płacić od każdej nieruchomości z osobna. Pod uwagę trzeba będzie bowiem brać wartość początkową każdego środka trwałego (liczba pojedyncza).

Na to samo zwraca uwagę Radosław Kowalski, właściciel Kancelarii Doradcy Podatkowego. Tłumaczy, że autor projektu nie oczekuje od podatników, aby sumowali wartości poszczególnych lokali składających się na jeden budynek, bo nie stanowią one jednego środka trwałego. W konsekwencji, nawet gdy ogólna wartość obiektu przekroczy 10 mln zł, to żaden ze składających się na niego środków trwałych nie będzie miał takiej wartości początkowej.

Zdaniem Piotra Lissa może to prowadzić do tego, że podatnicy, przyjmując do używania nowe środki trwałe, będą wyodrębniać np. centrale wentylacyjne czy rozdzielnie elektryczne.

Podobnie może być z budynkami już użytkowanymi. Jak tłumaczy Katarzyna Kollar-Ryszard, radca prawny i doradca podatkowy z kancelarii Taxenbach, zmianę wartości początkowej środka trwałego powoduje m.in. trwałe odłączenie od niego części składowej lub peryferyjnej. W takim przypadku wartość początkową koryguje się o kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy ceną nabycia (kosztem wytworzenia) odłączonej części a przypadającą na nią (w okresie połączenia) sumą odpisów amortyzacyjnych. Wartość początkową zmniejsza się w następnym miesiącu po odłączeniu.

Skarbówka nie odpuści

Jak zareaguje na to fiskus, którego celem jest ukrócenie optymalizacji podatkowych?

– Operacja wydzielenia części składowej nieruchomości, dokonana na przełomie lat 2017–2018, może być obarczona znacznym ryzykiem – przyznaje Katarzyna Kollar-Ryszard. Wyjaśnia, że jeżeli wartość początkowa środka trwałego dotychczas była wyższa niż 10 mln zł, a po 1 stycznia 2018 r. stanie się niższa w wyniku odłączenia części nieruchomości, to istnieje ryzyko, że organ podatkowy takie odłączenie podważy.

Radosław Kowalski zwraca jednak uwagę, że już dziś takie działania, polegające na podziale, są ryzykowne. – Natomiast wydzielenie odrębnych nieruchomości może mieć swoje ekonomiczne i gospodarcze uzasadnienie – podkreśla ekspert. W jego przekonaniu takim uzasadnieniem może być np.:

● zamiar zbycia części nieruchomości (również w ramach leasingu zwrotnego);

● wydzielenia jej części celem ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego (ani zobowiązany, ani wierzyciel nie chcą przecież, aby w przypadku zobowiązania o wartości 2 mln zł została ustanowiona na nieruchomości hipoteka o wartości 100 mln zł);

● zmiana sposobu wykorzystania.

Zdaniem Radosława Kowalskiego w każdym przypadku, w którym uda się tak przeprowadzić wydzielenie, aby w jego efekcie została ustanowiona odrębna księga wieczysta, organy podatkowe będą miały trudne zadanie, by dowieść nielegalnej optymalizacji.

Wątpliwości konstytucyjne

Propozycja nowego podatku budzi natomiast wśród doradców wątpliwości konstytucyjne. – Minimalny podatek będzie tak naprawdę kolejnym, obok podatku od nieruchomości, obciążeniem majątkowym tych samych składników majątku – mówi Piotr Liss. Uważa, że wprowadzenie takiej daniny o charakterze majątkowo-dochodowym, dla określonej grupy podatników, jak i sposób jej wyliczania są całkowicie niezgodne z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa. Ekspert przypomina, że na niekonstytucyjność tego rozwiązania wskazywał też Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Z takimi ocenami nie zgadza się Ministerstwo Finansów (patrz: opinia). Twierdzi, że nowa danina będzie zgodna z ustawą zasadniczą.

Luksemburg musiał się wycofać

Problemem może być również to, czy minimalny podatek jest zgodny z prawem unijnym. Na ryzyko tej niezgodności wskazywał również UOKiK.

Przemysław Antas, radca prawny i doradca podatkowy w kancelarii Antas Legal, przypomina, że minimalny podatek dochodowy wprowadził wcześniej Luksemburg, ale Komisja Europejska uznała go za niezgodny z jedną z dyrektyw dotyczących podatków dochodowych i w konsekwencji zrezygnowano z tego rozwiązania. Zamiast tego wprowadzono podatek od wartości majątku.

Eksperci są zdania, że minimalny podatek może podzielić los polskiego podatku handlowego, który KE uznała za niezgodny z unijnym prawodawstwem.

Zdaniem specjalistów minimalny podatek może być niezgodny z prawem unijnym

OPINIA

Nie będzie podwójnego opodatkowania

Minimalny podatek będzie obciążeniem dochodowym, który – po zapłaceniu – będzie można odliczyć od CIT. A więc nie jest to danina majątkowa , jak ą jest podatek od nieruchomości.

Propozycja podatku minimalnego wynika z określonego zachowania podatników, które polegało na niepłaceniu daniny od wynajmu nieruchomości komercyjnych. Każdy, kto inwestuje w nieruchomość komercyjną, zakłada bowiem określony zwrot w taką inwestycję. Średnio wynosi między 5 a 7 proc. w skali roku. Problem polega na tym, że od bardzo wielu takich nieruchomości w ogóle nie jest płacony podatek, mimo tak wysokiego zwrotu z inwestycji. Opracowaliśmy więc algorytm płacenia podatku, który jest połową daniny, którą musiałby zapłacić podatnik od wspomnianego, średniego zwrotu na kapitale. Moim zdaniem takie rozwiązanie jest konstytucyjne .