statystyki

Jak wyceniać nieruchomości inwestycyjne do raportowania finansowego funduszu

autor: Marta Kamionowska06.03.2017, 09:53; Aktualizacja: 06.03.2017, 10:09
Wszystkie grupy uczestników rynku pozostają odpowiedzialne za szacunek wartości aktywów oraz percepcję ich wartości i źródła zwrotu.

Wszystkie grupy uczestników rynku pozostają odpowiedzialne za szacunek wartości aktywów oraz percepcję ich wartości i źródła zwrotu.źródło: ShutterStock

Chcemy zainwestować w fundusz nieruchomości. Na jakie czynniki powinniśmy zwrócić uwagę? Jak czytać i interpretować wyniki wycen nieruchomości? Czy poprawna metodologia wyceny może dawać mylne wyniki?

Reklama


Wymóg prezentacji wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych w sprawozdaniach finansowych przygotowywanych zarówno zgodnie z polską ustawą o rachunkowości, jak i zgodnie z międzynarodowymi standardami rachunkowości, skutkuje sporządzaniem dla tych aktywów periodycznych wycen (rocznych, półrocznych lub nawet kwartalnych). Z racji specyfiki nieruchomości inwestycyjnych wartość godziwa w takim wypadku to wartość szacowana z zastosowaniem podejść rynkowych. Metodologia wyceny jest opisana zarówno w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i szerzej skomentowana w Krajowych Zasadach Wyceny przygotowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Raportowane wartości nieruchomości w przypadku funduszy inwestycyjnych stanowią główną podstawę wyceny spółek celowych posiadających te nieruchomości i tym samym przekładają się na bieżącą wartość certyfikatów inwestycyjnych tych funduszy. Można więc założyć, że usankcjonowane zasady wyceny, prosta struktura spółek celowych oraz publicznie dostępne wyniki wyceny certyfikatów powinny dawać klarowny obraz sytuacji dla inwestorów i nie dziwić uczestników rynku rezultatami na zamknięciu funduszu. Jak pokazały wydarzenia związane z zamykaniem i procesem dezinwestycji głównych funduszy nieruchomościowych na rynku polskim, powyższej wskazane okoliczności w praktyce nie dają gwarancji i pewności zwrotu z inwestycji.

Na przykładzie wybranych inwestycji poczynionych w latach 2006–2016 można by odnieść wrażenie, że inwestowanie w nieruchomości się nie opłaca. Czy można powiedzieć, że wyceny były robione w tym wypadku niepoprawnie lub też interpretacja ich wyników i aplikacja do wyceny certyfikatów powinna dogłębniej analizować ryzyko związane z aktywami? Szukanie winnych trwa. Warto jednak poznać pewne obiektywne czynniki, które wpłynęły na oderwanie się metodologii od rzeczywistości.

Życie na kredyt kosztuje

Fundusze inwestycyjne rzadko opierają swoje zakupy w 100 proc. na kapitale własnym (kapitał udziałowców funduszu). Pozostała część ceny zakupu finansowana jest kredytami bankowymi. Dla celu wyceny nieruchomości zobowiązania z tytułu hipoteki nie są podstawą do korekty wartości nieruchomości. Jednak zobowiązanie takie koryguje wartość udziałów spółki, faktycznie przekładając się na wartość certyfikatów inwestycyjnych – koryguje ją w dół. W skrajnym przypadku może się nawet okazać, że wartość nieruchomości pozostanie na tym samym poziomie lub nieznacznie nawet wzrośnie, a wartość udziałów w spółce spadnie z racji np. zwiększonego kosztu finansowania lub też niekorzystnej zmiany kursu dla kredytów walutowych. W perspektywie trwania funduszu, która wynosiła nawet 10 lat, zmiany na rynku finansowym (np. bazowych LIBOR czy WIBOR) przekładające się na koszt finansowania są bardzo prawdopodobne i niestety przy wysokim udziale kapitału obcego będą podnosić wrażliwość inwestycji.

DCF, czyli projekcja przyszłych przepływów


Pozostało jeszcze 74% treści

Czytaj wszystkie artykuły
Miesiąc 97,90 zł
Zamów abonament

Mam już kod SMS
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję
Więcej na ten temat

Reklama


Artykuły powiązane

Polecane

Reklama

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Redakcja poleca

Prawo na co dzień

Polecane

Reklama